Rene Schäfer hat letztes Jahr seinen Job an den Nagel gehängt und lebt seitdem aus den Einkünften seiner Investments. Bevorzugt investiert er in Gewerbeimmobilien in England. Obwohl Rene so gesehen „nur“ 5 Objekte besitzt, nimmt er ein Vielfaches dessen ein, was er zum Leben benötigt. Wie er dies geschafft hat und warum er von Immobilien-Investments in England absolut überzeugt ist, erfährst du in dieser Folge des Investor Stories Podcast.
Shownotes zum Interview mit Rene Schäfer
Granada Apartments Blackpool (FB Seite)
Schäfer Property Invest (FB Seite)
Vortrag „Due diligence for the UK property market“ von Rene Schäfer
Buchempfehlungen:
Rich Dad Poor Dad – Robert Kiyosaki *
Cashflow Quadrant – Robert Kiyosaki *
Der Draghi-Crash – Markus Krall *
Wenn schwarze Schwäne Junge kriegen – Markus Krall *
Reicher als die Geissens – Alex Fischer *
The complete guide to property investment – Rob Dix *
How to be a landlord – Rob Dix *
Die Gesetze der Gewinner – Bodo Schäfer *
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Zusammenfassung des Interview mit Rene Schäfer
Rene Schäfer
Rene Schäfer ist 47 Jahre alt, studierter Wirtschaftsinformatiker und hat bis 2018 als Webentwickler in der Schweiz gearbeitet. Seinen Angestelltenjob hat er letztes Jahr an den Nagel gehängt und lebt seitdem als Vollzeit-Investor aus den Einkommenströmen seiner Investments. Seinen Fokus legt Rene hierbei mittlerweile auf Gewerbeimmobilien in England.
Wie bist du dazu gekommen, dich mit dem Thema Investieren auseinanderzusetzen?
Durch ein Gespräch mit einem Bekannten bin ich auf das Buch Rich Dad Poor Dad * von Robert Kiyosaki aufmerksam gemacht worden. Auch wenn sich seit Veröffentlichung des Buches bis heute einige Parameter verändert haben, habe ich trotzdem die Kernaussage verstanden und umgesetzt. Konkret bedeutet dies, dass ich seitdem eisern gespart und über zusätzliche Nebenjobs weiteres Kapital aufgebaut habe.
Was war dein erstes Investment?
Das war eine 3-Zimmer-Wohnung, die ich selbst bewohnt und die anderen Zimmer untervermietet habe.
Worin investierst du heute?
Heute investiere ich bevorzugt in gewerbliche Immobilien wie beispielsweise ein Arbeiterwohnheim und mehrere Ferienwohnungen in England oder auch Restaurants und Geschäfte in Deutschland.
Wie setzt sich dein aktuelles Gesamtportfolio zusammen?
Portfolio Rene Schäfer
Wie wählst du deine Investments aus?
Ich prüfe, ob das Investment meiner persönlichen Strategie entspricht, d.h. der sogenannten Asset Inflation aus dem Weg zu gehen. Das bedeutet, dass es entweder schwierig ist, eine Hypothek zu bekommen, das Investment gar nicht beleihbar ist, aber beleihbar gemacht werden kann oder wenn die meisten Angst vor dem Deal haben. Ich folge somit ganz meinem Leitspruch „Other people’s fear is my profit!“. Change is the father of opportunities! Be different – ganz nach Warren Buffett: „Be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful“. Man sollte jedoch nie in sehr kleinen Städten oder in Städten mit schrumpfender Bevölkerung kaufen, es sei denn, man kann deutlich unter Wert kaufen.
Was war dein größter Fehler im Bereich Finanzen?
Dass ich einen sehr schlechten und betrügerischen Bauleiter, den ich für ein Auslandsprojekt auf eine Empfehlung hin eingesetzt habe.
Was war dein größter Investitionserfolg?
Die beste Rendite bringen mir die 10 Ferienwohnungen in Blackpool an der Westküste Englands. Jedoch performt mein Arbeiterwohnheim in England auch sehr gut und stellt im Vergleich zu den Ferienwohnungen wirklich passives Einkommen dar.
Welchen Rat kannst du Einsteigern mit auf den Weg geben?
Du brauchst Bildung, Mut und Startkapital (Eigenkapital). Wenn Du in England investieren willst, dann spare ca. 80.000 EUR und mache einen Kurs bei Legacy Education.
Sehr geehrter Herr Schäfer,
sie besitzen also 5 britische Mietobjekte. Sind das dann auch gleich 5 Mietparteien oder gibt es pro Objekt auch mehrere Mietparteien?
Die von Ihnen aufgestellte ROI-Berechnung, basiert auf konstanten Mieteinnahmen pro Jahr. Wie berücksichtigen Sie Leerstand? Wie viel Leerstand können Sie ertragen, ohne dass Ihr Finanzierungsmodell kippt?
Und wenn sie verstärkt auf Gewerbeimmobilien setzen, träfe Sie dann ein gesamtwirtschaftlicher Abschwung, bei dem Unternehmen meist schrumpfen, nicht doch härter als beispielsweise ein Investment in Wohnimmobilien? Denn auch in der Wirtschaftskrise werden die Menschen irgendwo wohnen und Miete zahlen müssen.
In diesem Zusammenhang noch eine Frage: Wann haben Sie mit diesem, Ihrem Geschäft begonnen? Vor oder nach der Finanzkrise 2008/2009? Wie krisenfest ist ihr Ansatz? Wann werden Sie, wenn alles gut läuft, schuldenfrei sein?
Bitte entschuldigen Sie die vielen Fragen auf einen Schlag, aber Ihr Ansatz interessiert mich sehr.
Viele Grüße
V. Bouvier
Hallo Herr Bouvier
Ich zitiere Ihre Fragen hier um es etwas übersichtlicher zu machen:
sie besitzen also 5 britische Mietobjekte. Sind das dann auch gleich 5 Mietparteien oder gibt es pro Objekt auch mehrere Mietparteien?
Nein. Ich besitze insgesamt 5 Objekte mit denen ich zusammen über £250 000 Mietumsatz pro Jahr mache. In Deutschland habe ich 3 Objekte: Eine 3 Zimmer Wohnung mit 3 Studenten, ein Restaurant mit einem Geschäft (zählt als eine Einheit) und ein weiteres Geschäft, indem die Stadt Freiburg einen Kulturverein betreibt.
In England habe ich an der Ostküste in Great Yarmouth ein Arbeiterwohnheim für 18 Arbeiter und an der Westküste, in Blackpool ein Appartement Hotel mit 10 Ferienwohnungen (in einer wohne ich).
Die von Ihnen aufgestellte ROI-Berechnung, basiert auf konstanten Mieteinnahmen pro Jahr. Wie berücksichtigen Sie Leerstand? Wie viel Leerstand können Sie ertragen, ohne dass Ihr Finanzierungsmodell kippt?
Ich habe gar keine ROI-Berechnungen erwähnt. Ich sprach von der Nettorendite (cash on cash return). Das sind die jährlichen Mieteinnahmen – alle laufenden Ausgaben (außer Zins und Tilgung) dividiert durch den Bruttokaufpreis. Da komme ich bei meiner Deutschen Wohnung auf 8% (weil schon 2007 gekauft) und bei dem Restaurant und Geschäften auf knapp 9%. Bei dem Wohnheim In England (2017 gekauft) komme ich auf eine Nettorendite von 13.2% und bei den Ferienwohnungen auf ca. 17%, da ich sie selbst manage. Der ROI (Eigenkapitalverzinsung) ist in Bei meinen Deutschen Objekten ca.18% (weil sin nur zu ca. 50% beliehen sind) und bei meinem Wohnheim in England ca. 250%, da ich nur noch ca. £14 300 im Deal habe und den Rest bei der Refinanzierung von der Bank finanziert bekommen habe und trotzdem £2950 Cash-Flow pro Monat habe. Bei meinen Appartmenthotel ist der ROI unendlich, da ich nur mit Fremdkapital finanziert habe und trotzdem nach Zahlung aller Kosten und Zinsen noch ca. £3500 Cash-Flow pro Monat übrigbleibt (momentan sogar noch deutlich mehr, da ich erst ab Januar Mehrwertsteuerpflichtig werde).
Leerstand habe ich in Deutschland in über 12 Jahren noch nicht einmal einen Tag gehabt und in meinem Arbeiterwohnheim habe ich im Winter manchmal ein oder zwei von den 18 Zimmern für ein paar Wochen leer stehen, was aber kein Problem ist. Die Ferienwohnungen sind ca. 8 Monate im Jahr gut ausgelastet, da in Blackpool die Saison sehr lange geht (wegen der Illuminations an der Promenade). Im Winter habe ich ein paar Arbeiter und Ingenieure und am Wochenende auch noch Touristen.
Und wenn sie verstärkt auf Gewerbeimmobilien setzen, träfe Sie dann ein gesamtwirtschaftlicher Abschwung, bei dem Unternehmen meist schrumpfen, nicht doch härter als beispielsweise ein Investment in Wohnimmobilien? Denn auch in der Wirtschaftskrise werden die Menschen irgendwo wohnen und Miete zahlen müssen.
Bei dem Arbeiterwohnheim profitiere ich sogar noch von einer Rezession, da meine Mieter aus dem unteren Drittel der Gesellschaft stammen und es in der Rezession auch noch mehr arme Leute gibt, die günstigen Wohnraum suchen. Bei meinem Appartmenthotel könnte es schon zu einem Einbruch in einer Rezession kommen, aber es gibt einen gegenläufigen Faktor, der das kompensiert: Durch den niedrigen Pfundkurs wird es für Ausländische Urlauber viel Günstiger in England Urlaub zu machen und für die Engländer teurer ins Ausland zu gehen. Deshalb mache ich mir gar keine Sorgen. Außerdem sind die Erträge so gut, dass ich selbst bei einer Halbierung noch nicht in die Verlustzone kommen würde.
In diesem Zusammenhang noch eine Frage: Wann haben Sie mit diesem, Ihrem Geschäft begonnen?
In Deutschland habe ich 2007 die Wohnung gekauft und 2015 die Gewerbeimmobilien. In England habe ich 2017 das Wohnheim und 2018 das Appartmenthotel gekauft.
Vor oder nach der Finanzkrise 2008/2009? Wie krisenfest ist ihr Ansatz?
Mein Investment ist sehr krisenfest. Ich messe das Risiko indem ich von der Nettorendite die Annuität für die Hypothek abziehe. Wenn diese Zahl größer als 4% ist, dann ist das gut. Bei mir ist sie zwischen 8 und 10. Das ist optimale Sicherheit.
Wann werden Sie, wenn alles gut läuft, schuldenfrei sein?
Ich möchte nicht schuldenfrei sein. Mit jeder Million die ich Schulden habe verdiene ich pro Jahr etwa £80 000. Es ist nur wichtig noch ein gesunden Anteil an Eigenkapital zu haben und die Renditen müssen deutlich höher als die Annuitäten sein.
Sehr geehrter Herr Schäfer,
vielen Dank für die interessante und ausführliche Schilderung, aus der sich für mich nun einige Rückfragen ergeben.
Die 2007er Studentenwohnung haben sie als erstes gekauft. Ich nehme an, dass sich diese Immobilie, dadurch, dass sie in einer beliebten Studentenstadt liegt, sie einen niedrigen Kaufpreis erzielten und wenig bis kaum Leerstand haben, wirklich gut rechnet (8% Nettorendite, meinten Sie). Wie hoch ist ihre Nettorendite, wenn Sie Zins und Tilgung berücksichtigen? Und warum berücksichtigen Sie das bei ihrer Nettorendite nicht? Den Zins könnte man doch z. B. als „Kosten“ interpretieren oder? Und auch die Tilgung schlägt auf Ihren CashInflow.
Wenn Sie von Ihrer Nettorendite die Annuität abziehen erhalten Sie einen „Krisenfestigkeitswert“ von 8-10. Dieser Wert bietet optimale Sicherheit. Warum ist ein Wert von 8-10 optimal? Wäre 20 nicht besser? Und haben Sie seit 2015 mit Ihrem Modell schon einmal fallende Immobilienpreise durchmachen müssen (sprich: einen steigenden Loan-To-Value)?
Mussten Sie, als sie 2015 die Gewerbeimmobilien in Deutschland gekauft haben, die obige „Studentewohnung“ als „Pfand“ für Ihren Kredit bei der Bank hinterlegen (sprich: Grundschuld)? Wenn dem so war, laufen Sie dann nicht Gefahr, dass sie, wenn eine der 3 deutschen Immobilien marktwerttechnisch unter den noch zu stemmenden Kreditbetrag fällt, alle Immobilien zügig verkaufen müssen (Stichwort: Nachschusspflicht)? Oder haben Sie den 2015er Kredit ohne „Pfand“ bewilligt bekommen?
Wenn Sie nicht beabsichtigen, irgendwann schuldenfrei zu sein, wie trennen Sie dann die Haftung für alle Kredite von Ihrem anderen privaten Vermögen (z. B. selbstgenutzes Eigenheim/Wohnung)? Oder die Haftung des einen Immobilienkredites von einem anderen? GmbH? Ltd.? Ohne solch eine Trennung würden Sie doch bei Kreditschwierigkeiten/Privatinsolvenz quasi alles verlieren oder?
Ich hoffe, Sie verzeihen mir meine Pedanterie, aber solcherlei Fragen treiben mich schon eine ganze Weile um und ich habe bisher niemanden gefunden, der sie mir zu meiner Zufriedenheit beantworten konnte.
Viele Grüße und weiterhin viel Erfolg!
V. Bouvier
Die 2007er Studentenwohnung haben sie als erstes gekauft. Ich nehme an, dass sich diese Immobilie, dadurch, dass sie in einer beliebten Studentenstadt liegt, sie einen niedrigen Kaufpreis erzielten und wenig bis kaum Leerstand haben, wirklich gut rechnet (8% Nettorendite, meinten Sie). Wie hoch ist ihre Nettorendite, wenn Sie Zins und Tilgung berücksichtigen? Und warum berücksichtigen Sie das bei ihrer Nettorendite nicht? Den Zins könnte man doch z. B. als „Kosten“ interpretieren oder? Und auch die Tilgung schlägt auf Ihren CashInflow.
Die Nettorentite auch cash on cash return wird foldgendermaßen berechnet:
Kaufpreis 120 000 Euro
Kaufnebenkosten 10 300 Euro
Renovierung 10 000 Euro
Summe: 140 300 Euro (Bruttoinvestitionskosten)
Nettokaltmiete: 12 840 Euro – jährliche Verwaltungskosten: 150 Euro – jährliche Instandhaltungskosten: 800 Euro = Jahresreinertrag: 11 890 Euro
Nettomietrendite = Jahresreinertrag 11 890 Euro / Bruttoinvestitionskosten 140 300 Euro x 100
= 8,47 %
Leerstand habe ich in den 12 ½ Jahren seitdem ich die Wohnung besitze nicht einen einzigen Tag gehabt.
Zins und Tilgung haben nichts mit der Nettorendite zu tun. Die Nettorendite wird unter der Annahme berechnet, dass Sie alles cash mit 100% Eigenkapital kaufen (auch cash on cash return). Ich denke Sie wollen auf den Cash-Flow hinaus. Der wäre folgendermaßen zu berechnen: Jahresreinertrag – Annuitätenzahlungen (Zins und Tilgung) also 11 890 Euro – 5 200 Euro = 6690 Euro pro Jahr oder 557,50 Euro pro Monat.
Es gibt auch noch eine andere Art von Nettorendite, die
Opportunitäts-Nettorendite = Jahresreinertrag / aktueller Marktwert der Immobilie = 11 890 Euro / 360 000 Euro * 100 = 3,33% Diese Zahl sagt aus, dass es sich lohnt, das Objekt zu verkaufen, wenn man ein anderes Objekt findet was eine höhere Nettorendite hat. Die Aussage „Ich verkaufe meine Wohnung nicht, wenn ich wo anders eine Wohnung mit 7% Nettorendite kaufen kann, weil ich ja 8,47% habe!“ ist falsch. Da ich ja den Wert basierend auf den jetzigen Marktwert errechnen muss. Wenn man alle Nettorenditen des Portfolios regelmäßig zu Marktpreisen ausrechnet weiß man immer wann es sich lohnt das Portfolio umzuschichten. So kommt man viel schneller an Ziel. Hinzu kommt noch, dass man durch Verkauf und Neukauf den Hebel wieder erhöht und so die Eigenkapitalrendite (ROI) höher wird.
Wenn Sie von Ihrer Nettorendite die Annuität abziehen erhalten Sie einen „Krisenfestigkeitswert“ von 8-10. Dieser Wert bietet optimale Sicherheit. Warum ist ein Wert von 8-10 optimal? Wäre 20 nicht besser? Und haben Sie seit 2015 mit Ihrem Modell schon einmal fallende Immobilienpreise durchmachen müssen (sprich: einen steigenden Loan-To-Value)?
Ich empfehle als Krisenfestigkeitswert 4% oder größer. Um 20 zu erreichen braucht man ja eine Nettorendite von mindestens 23%. So etwas ist wirklich sehr schwer zu finden. Man kann das nur erreichen, wenn man deutlich unter dem Marktwert kauft und dann gut saniert. Aber auf über 20 kommt man selbst dann nicht. Fallende Immobilienpreise habe ich noch nicht erlebt, aber ich bin sehr gut darauf vorbereitet.
Mussten Sie, als sie 2015 die Gewerbeimmobilien in Deutschland gekauft haben, die obige „Studentenwohnung“ als „Pfand“ für Ihren Kredit bei der Bank hinterlegen (sprich: Grundschuld)? Wenn dem so war, laufen Sie dann nicht Gefahr, dass sie, wenn eine der 3 deutschen Immobilien marktwerttechnisch unter den noch zu stemmenden Kreditbetrag fällt, alle Immobilien zügig verkaufen müssen (Stichwort: Nachschusspflicht)? Oder haben Sie den 2015er Kredit ohne „Pfand“ bewilligt bekommen?
Ich hatte meine 3-Zimmerwohnung 2015 komplett abgezahlt und habe sie dann als Pfand für die Gewerbeimmobilien genommen. Dann musste ich nur noch 90 000 Euro zahlen und habe 514 000 Euro Hypothek bekommen. Die Beleihung war aber nur 66%. Da die Gewerbeimmobilien und die Wohnung inzwischen stark gestiegen sind, und ich auch 3% pro Jahr getilgt habe, die meine Verschuldung in meinem Deutschen Portfolio nur noch knapp unter 50%. Da brauche ich mir keine Sorgen zu machen.
Wenn Sie nicht beabsichtigen, irgendwann schuldenfrei zu sein, wie trennen Sie dann die Haftung für alle Kredite von Ihrem anderen privaten Vermögen (z. B. selbstgenutzes Eigenheim/Wohnung)? Oder die Haftung des einen Immobilienkredites von einem anderen? GmbH? Ltd.? Ohne solch eine Trennung würden Sie doch bei Kreditschwierigkeiten/Privatinsolvenz quasi alles verlieren oder?
Ich besitze alle Deutschen Immobilien privat und alle Englischen Immobilien mit meiner Limited Company. Dadurch sind beide Portfolios haftungsunabhängig. Für Privatdarlehen hafte ich jedoch immer persönlich und trage die Gläubiger manchmal noch ins Grundbuch ein, da ich in dem Geld anderer Leute so etwas wie Karma sehe und es nicht für korrekt halte, einfach die Firma zu schließen, wenn etwas schieflief und nichts zurück zu zahlen aber gleichzeitig mit dem privaten Vermögen in Wohlstand weiterzuleben. Deshalb zahle ich für meine Privatdarlehen auch nur 7% und nicht 10-20% wie andere, die es dann oft verzocken.
Vielen Dank für Ihre geduldigen Antworten!